Služby spojené s užíváním bytu – co platí nájemce a co pronajímatel

Je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci například náklady na údržbu zeleně či příspěvek do fondu oprav jako součást služeb spojených s užíváním bytu? Co vlastně do  služeb spojených s užíváním bytu patří?

Pronajímatel je oprávněn po nájemci požadovat jen nájemné a úhradu služeb spojených s užíváním bytu jak to stanoví §2251 o.z.1) (1)Nájemce platí nájemné … Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel;… (2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.. Důvodová zpráva k tomu uvádí : Právní pravidlo o pevné ujednaném nájemném nelze obcházet nucením nájemce, aby pinil pronajímateli vedle nájemného a případných záloh na služby ještě jiná plnění, např. příspěvek na stavební úpravy domu, vklad do fondu oprav apod. 2)Důvodová zpráva kNOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3. 2. 2012 [online]. 2012 [cit. 2018-03-22].Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf Pronajímatel tedy není oprávněn přenášet náklady spojené s údržbou domu a pozemku na nájemce. Mezi tyto náklady zejména patří náklady na pojištění domu, údržba zeleně, opravy domu, přispěvky do fondu oprav a podobně. Přesněji náklady spojené s údržbou domu a pozemku definuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím) ve svém § 7 (Činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technickéhoa)3)§7 NV 366/2013 Sb. : Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména
a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,
b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,
c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
  a §8 (§7 NV 366/2013 Sb. Činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska správních činností).4)Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Přehled služeb spojených s užíváním jednotky nalezneme v §2247 OZ5)§2247 OZ
(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.
(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.
(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.
Toto ustanovení se věnuje vymezení služeb spojených s užíváním bytu a určení, které služby jsou nezbytné, jedná se například o dodávky energii, vody a další. První odstavec § 2247 OZ stanovuje, že přednost má především dohoda nájemce s pronajímatelem a až tam kde není dohoda, či se vyskytnou nejasnosti, užije se ustanovení odstavce druhého – ten povinnost zajištění nezbytných služeb ukládá pronajímateli. Odstavec 2 § 2247 OZ zakládá vyvratitelnou domněnku, že nezbytnými službami jsou :“…dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.“ Obdobný výčet obsahuje i zákon 67/2013 Sb. (kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). 6)§3 zák. 67/2013 Sb. odst. (1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu., Krom výše uvedených služeb je možné sjednat si i služby jiné,například ostrahu, služby hotelového typu, úklid samotného bytu atp.

Je samozřejmě možné se od zákonné definice nezbytných služeb zajišťovaných pronajímatelem odchýlit, typickým příkladem je samostatné uzavření smluv o distribuci elektrické energie a plynu mezi nájemcem a distributorem. I v případě, kdy nájemce má uzavřenou smlouvu o distribuci plynu nebo elektrické energie přímo s distributorem platí, že pronajímatel je povinen udržovat rozvodnou síť (lhostejno zda rozvod elektřiny či plynu) v bezvadném stavu. 7)NS 26 Cdo 186/2005 ze dne 26.10.2005 Tato povinnost je rozšířena i na případy, kdyby na odběrném zařízení, které je součástí domu vznikla závada – je povinností pronajímatele zajistit provedení oprav. 8)NS 26 Cdo 291/2004 ze dne 4.3.2005

Jsou samozřejmě služby, jejichž zajišťování samotným nájemcem by bylo krajně nepraktické, jmenovitě se jedná o dodávku pitné vody a odvod vod odpadních. S touto myšlenkou se ztotožňuje i judikatura, která tuto povinnost výslovně stanovuje pronajímateli9)NS 26 Cdo 5135/2008 ze dne 10.11.2009 a dokonce zdůrazňuje, že plnění této povinnosti není možné podmiňovat plněním povinností z nájmu ze strany nájemce, to platí zejména v případě nehrazení nájmu a záloh na služby nájemcem. 10)KŘEČEK, S. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Praha: Leges, 2014. Praktik. ISBN 978-80-87576-99-1. strana 32 Zde je důležité zmínit, že pronajímatel nemá povinnost pitnou vodu dodávat, jen její dodávku zajistit a také umožnit nájemci tuto vodu reálně odebírat. Vyskytne-li se v dodávkách výpadek na straně dodavatele, nenese za to pronajímatel odpovědnost.11)NS 26 Cdo 131/2005 ze dne 21.12.2005

Zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání znamená, že je (tam kde je to možné a kde je dostatečně kvalitní příjem signálu12)NS 26 Cdo 291/2004 ze dne 4.3.2005 ) pronajímatel povinen umožnit zřízení vnitřního telekomunikačního rozvodu, a to včetně koncového bodu, ale již není povinen k zajištění zařízení (televize, rádio) které bude možné na tyto rozvody napojit.

Ceny a úhrady za služby se rozúčtovávají dle pravidel uvedených v zákoně č. 67/2013 Sb. (kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Tento zákon upravuje zejména způsob určení výše záloh za služby, rozúčtování nákladů na služby, vyúčtování, splatnost přeplatků a nedoplatků. 13)ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-. Komentáře Wolters Kluwer. ISBN 9788074783692. svazek 5. strana 1196  Pro zjednodušení vyúčtování je možné platbu úhrad za služby sjednat paušální částkou, nebo přímo spojit s nájemným do jedné platby, to však za předpokladu, že se nejedná o nájem uzavřený na dobu delší 24 měsíců nebo na dobu neurčitou. Pro tyto delší nájmy stanovuje § 9 zákona 67/2013 Sb. že: „…nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.“ Dohoda o paušálních platbách musí být vždy písemná.

Share

References   [ + ]

1. (1)Nájemce platí nájemné … Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel;… (2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.
2. Důvodová zpráva kNOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3. 2. 2012 [online]. 2012 [cit. 2018-03-22].Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf
3. §7 NV 366/2013 Sb. : Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména
a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,
b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,
c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
4. Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
5. §2247 OZ
(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.
(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.
(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.
6. §3 zák. 67/2013 Sb. odst. (1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
7. NS 26 Cdo 186/2005 ze dne 26.10.2005
8, 12. NS 26 Cdo 291/2004 ze dne 4.3.2005
9. NS 26 Cdo 5135/2008 ze dne 10.11.2009
10. KŘEČEK, S. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Praha: Leges, 2014. Praktik. ISBN 978-80-87576-99-1. strana 32
11. NS 26 Cdo 131/2005 ze dne 21.12.2005
13. ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-. Komentáře Wolters Kluwer. ISBN 9788074783692. svazek 5. strana 1196
Příspěvek byl publikován v rubrice Právo se štítky a jeho autorem je akirfa. Můžete si jeho odkaz uložit mezi své oblíbené záložky nebo ho sdílet s přáteli.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *