Airbnb a sousedské vztahy, možnosti obrany

Se vzrústajícím počtem poskytovatelů ubytování v systému Airbnb přibývá bohužel i konfliktů mezi ubytovanými a ostatními obyvateli domu. Mezi nejčastější objekty stížností patří hluk, nepořádek, ztráta pocitu bezpečí v domě a přenášení nákladů ubytovaných na obyvatele. Je vůbec možné se efektivně bránit?

Vlastník jednotky požívá relativně širokou ochranu svého vlastnictví a případná cesta s využitím soukromoprávních prostředků je přinejmenším zdlouhavá – pokud se vám nepodaří se domluvit, obrňte se trpělivostí.

Dle § 1175 odst. 1 o.z.1)§ 1175 odst. 1 o.z.: Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. platí, že majitel jednotky je oprávněn s bytem svobodně nakládat, ale nad míru přiměřenou nesmí zasahovat do práv dalším vlastníkům jednotek. Stejný význam má i ustanovení čl 11. odst 3 LZPaS2)čl 11. odst 3 LZPaS: Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. a §1012 o.z.3)§1012 o.z.: Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.. Ačkoliv se § 1013 o.z.4) § 1013 o.z. odst 1: Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.  vztahuje dle znění na pozemky, je demonstrativní výčet zakázaných zásahů (nad míru obvyklou) možné použít i pro sousedské vztahy v rámci bytových domů, takže vlastník bytu nen oprávněn nad míru obvyklou obtěžovat své okolí hlukem, prachem, pachy a podobně. Dle §1176 o.z.5)§1176 o.z.Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. platí, že vlastník a hlavně i osoby, kterým umožnil užívat byt jsou povinni dodržovat pravidla pro správu domu – za porušení pravidel těmito osobami je odpovědný vlastník jdnotky.  Těmito pravidly může být buď domovní řád, nebo (a to podstatně lépe) stanovy společenství vlastníků, či družstva. Vymahatelnost domovního řádu popřípadě pokut v něm zakotvených je problematická – domovní řád je smlouvou svého druhu a zavazuje jen strany, které s ním výslovně souhlasili (v soukromém právu není možné jednostranně stanovovat povinnosti). Pokud problematický majitel jednotky nebude s domovním řádem souhlasit, není možné ho k tomu nutit. Odlišná situace nastává, když se tato pravidla vtělí do stanov. Ty jsou závazné i pokud s nimi problematický majitel jednotky nesouhlasí. Avšak ani stanovami není možné upravovat otázky nad rámec zákona – vlastník jednotky je pánem nad svojí jednotkou a nad tím co v jednotce dělá (za předpokladu, že tím neobtěžuje ostatní). Ve stanovách je hlavně  možné konkretizovat, co se pro daný dům již považuje za překročení míry obvyklé a standardy chování ve společných prostorách (kouření, ukládání odpadu atp). Pokud bude problémový vlastník opakovaně porušovat stanovy, je ho (po řádném opakovaném upozornění) možné žalovat, aby  mu povinnost zdržet se závadného chování byla stanovena i soudním rozhodnutím. Pokud bude porušovat i toto soudní rozhodnutí, může soud na návrh nařídit i nucený prodej jednotky dle § 1184 o.z.6)§ 1184 o.z. Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.

Krom rušení klidu a pohody v domě přináší krátkodobé ubytování i hmatatelnější problémy, zejména v oblasti rozúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Poplatky za úklid, výtah, odvoz odpadu a další bývá často rozpočítáno dle osob žijících trvale v bytě (v domech, kde nejsou instalovány vodoměry pro jednotlivé jednotky se do tohoto balíku přidává i spotřeba vody). Dle § 1177 o.z.7)(1) Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. (2) Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby. je majitel domu povinen bez zbytečného odkladu nahlásit změnu v počtu osob, které mají v bytě domácnost, či v něm dlouhodobě bydlí. Dle zákona 67/2013 Sb.8)Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty platí, že pro rozúčtování je rozhodný počet osob žijících v bytě alespoň 2 měsíce v roce.9)§2 pís. g zák. 67/2013 Sb. g) osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb 1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo 2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období. Na krátkodobě ubytované se tato pravidla nevztahují a bez dohody s problematickým vlastníkem jednotky je situace řešitelná například přijetím jiných pravidel pro rozúčtování služeb, tak jak jak to umožňuje § 5 odst. 1 zák 67/2013 Sb.:Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Způsobem rozúčtování služeb se rozumí stanovení obecného pravidla, není možné jednotlivým vlastníkům jednotek určit rozdílné povinnosti. Je tedy možné změnit rozúčtování například z určování dle počtu osob na určování dle plochu bytu, ale nikoliv určit konkrétní jednotku, která bude platit více.

Oproti soukromoprávní cestě existuje další způsob, jak problémového souseda donutit k dodržování pravidel obvyklých v domě (respektive zanechat podnikání v oblasti krátkodobého ubytování). Jak jsem shrnul v jednom z předchozích článků, poskytovatel ubytování má celou řadu povinností, které musí při tomto podnikání dodržovat. Jedná se například o povinnost mít živnostenské oprávnění, poplatkové povinnosti, evidenční povinnosti, povinnost mít vlastní smlouvu s obcí na odvoz odpadu10)Prírucka pro živnostníky k základním povinnostem pri nakládání s odpady [online]. 24.11.2014 [cit. 2018-02-19]. Dostupné z: http://www.caoh.cz/data/article/prirucka-Caoh-pro-zivnostniky—final.pdf a další. Nesplnění této povinnosti může vést ke znatelným pokutám. Upozorněním problémového vlastníka na možnost brzké kontroly orgánů veřejné moci a potenciální výši pokuty ho může přesvědčit, aby přehodnotil chování své a svých hostů.

Pro okamžité řešení konkrétních situací (obzvláště noční klid) je možné na pomoc přivolat policii, která krom uklidnění hlučících osob může také udělit pokutu. Záznam o zásahu pak může sloužit v případném výše zmíněném soudním řízení.

Share

References   [ + ]

1. § 1175 odst. 1 o.z.: Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
2. čl 11. odst 3 LZPaS: Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.
3. §1012 o.z.: Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.
4. § 1013 o.z. odst 1: Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.
5. §1176 o.z.Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.
6. § 1184 o.z. Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.
7. (1) Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. (2) Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
8. Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
9. §2 pís. g zák. 67/2013 Sb. g) osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb 1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo 2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
10. Prírucka pro živnostníky k základním povinnostem pri nakládání s odpady [online]. 24.11.2014 [cit. 2018-02-19]. Dostupné z: http://www.caoh.cz/data/article/prirucka-Caoh-pro-zivnostniky—final.pdf

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *