Airbnb v běžném bytě – ubytování, nájem, nebo něco jiného?

Velká část hostitelů nemá k provozování ubytovacích služeb v systému Airbnb živnostenské oprávnění, protože se nesprávně domnívají, že ho nepotřebují. V tomto článku se zaměříme na právní postavení tohoto krátkodobého užívání bytů a snad vyvrátíme mylnou představu, že podnikání v Airbnb není podnikání. V rámci pojmenování právního vztahu přichází v úvahu nájem bytu, prostý nájem a ubytování.  O nájem bytu  se rozhodně nejedná, jak je stanoveno v odst.2 § 2235 OZ: „Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“
Nájem bytu vypadl a zbývá nám krátkodobý nájem, nebo o ubytování.  Rozdílem mezi krátkodobým pronajímáním a poskytováním ubytovacích služeb v bytě je, že krátkodobý pronájem je obecně považován za formu správy svého majetku a oproti tomu poskytování ubytování je již podnikatelskou činností.
Podnikatelem je dle §420 odstavec 1 o.z. : „Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku,…”1)… je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. Pokud je tedy krátkodobý pronájem provozován soustavně (stačí například i pravidelně každou letní či zimní sezónu), jedná se o výdělečnou činnost vykonávanou živnostenským způsobem a je zde povinnost zřídit si živnostenské oprávnění. Argumentem proti tomuto dělení bývá, že v bytě (prostoru určeném k bydlení) není možné provozovat podnikatelskou činnost a tudíž se musí jednat jen o krátkodobý nájem – tento postoj podporuje i zákonná úprava ve stavebním a dalších zákonech.
Dle §2 pís. c. vyhlášky č. 501/2006 Sb. (o obecných požadavcích na využívání území) platí že: „stavbou ubytovacího zařízení je stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené; stavbou ubytovacího zařízení není bytový a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci; ubytovací zařízení se zařazují podle druhu do kategorií“.
Dle § 126 odstavec 1 zákona č. 183/2006 Sb (stavební zákon) dále platí že: Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.” 2)Pokud jsou poskytovány ubytovací služby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, dopouští se poskytovatel (fyzická osoba) přestupku dle § 178 odstavec 1 písmeno g stavebního zákona, za to může být poskytovateli udělena pokuta až do výše 500 000 Kč dle §178 odstavec 3 písmeno c stavebního zákona. V případě právnické osoby, nebo fyzické osoby podnikající by se za stejných okolností jednalo o správní delikt dle §180 odstavec 1 písmeno g stavebního zákona (výše pokuty se neliší).
Dle výše uvedených ustanovení by se skutečně mohlo zdát, že ubytovací služby je možno poskytovat jen v prostorech výslovně určených pro tyto služby a poskytování ubytovacích služeb například v běžných bytech je tedy vyloučeno. Naštěstí se touto otázkou již zabýval Nejvyšší správní soud, který ve svém rozsudku ze dne 26. června 2008 sp. zn.: 2 As 39/2007 – 80 3)ve kterém se ztotožnil s názorem Krajského soudu v Hradci Králové v rozsudku ze dne 11.12.  2001, č. j. 30 Ca 180/2001-30, publikovaném v časopise Soudní judikatura ve věcech správních pod č. 935/2002, v němž je uvedeno : “…stavbu nebo její část lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení (§  85 stavebního zákona). I takto stanovený účel užívání má ale svoji variabilitu. Realizuje-li se totiž v určitém prostoru stavby  takový  účel  užívání,  který  oproti  stanovenému  účelu v kolaudačním  rozhodnutí  nevyžaduje  změny  v  jeho  stavebně  technickém  uspořádání, nemůže ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, pak k takovéto změně ve způsobu užívání stavby  není  ani  třeba  rozhodnutí  stavebního  úřadu o povolení  změny  v  užívání  stavby. Je-li proto rodinný dům stavbou pro  bydlení,  nemůže  být  tento  účel  užívání  porušen  tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. ní s ním v rozporu.“ Na základě výše uvedeného rozsudku můžeme uzavřít, že ubytovací služby je možno poskytovat i v bytech a rodinných domech, zatímco obecný nájem v ubytovacích zařízeních možný není – jednalo by se o zastřené jednání ve smyslu § 555 OZ.4)(1)Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. (2) Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.
Poskytovat ubytovací služby jsou oprávněni jen podnikatelé. Krátkodobé pronájmy mohou poskytovat i nepodnikatelé. Poskytování ubytovacích služeb je volnou živností ve smyslu § 25 zákona 455/1991 (živnostenský zákon), konkrétně položka 55 přílohy 4 tohoto zákona. Obsahem této živnosti je dle přílohy číslo 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb. o obsahových náplních jednotlivých živností: „Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.“

Otázku, zda je poskytování ubytování v rámci systému Airbnb podnikatelskou činností můžeme uzavřít jednoznačně – jedná-li se o soustavnou samostatnou činnost za účelem zisku, je to podnikání..

Share

References   [ + ]

1. … je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.“
2. Pokud jsou poskytovány ubytovací služby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, dopouští se poskytovatel (fyzická osoba) přestupku dle § 178 odstavec 1 písmeno g stavebního zákona, za to může být poskytovateli udělena pokuta až do výše 500 000 Kč dle §178 odstavec 3 písmeno c stavebního zákona. V případě právnické osoby, nebo fyzické osoby podnikající by se za stejných okolností jednalo o správní delikt dle §180 odstavec 1 písmeno g stavebního zákona (výše pokuty se neliší).
3. ve kterém se ztotožnil s názorem Krajského soudu v Hradci Králové v rozsudku ze dne 11.12.  2001, č. j. 30 Ca 180/2001-30, publikovaném v časopise Soudní judikatura ve věcech správních pod č. 935/2002
4. (1)Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. (2) Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *