Platnost nájemní smlouvy dle §2235 OZ k nebytovému prostoru a možný postih nájemce

Aby se na nájemní vztah vztahovala ustanovení o nájmu bytu (§2235 OZ a následující), která zaručují nájemci značně vyšší ochranu než obecný nájem, musí být předmětem nájmu byt nebo dům. OZ vnímá (oproti například stavebnímu zákonu) vnímá pojem bytu velmi široce. 
Dle § 2235 odst. 1 OZ je předmětem nájmu byt nebo dům. Pojmem byt se dle §2236 odst. 1 OZ. rozumí: „…místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.“ Dle důvodové zprávy se obytným prostorem rozumí prostor, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.
Úprava v OZ nezasahuje do veřejnoprávní definice bytu 1)jak jsme ji mohli například najít výslovně v §2 odst 1. zákona 72/1994 – o vlastnictví bytů: „Pro účely tohoto zákona se rozumí …bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení…“ či nepřímo ve stavebním zákoně. Velkým posunem je, že OZ dává stranám smlouvy možnost určit, co budou považovat za prostor vhodný k bydlení, o kterém uzavřou nájemní smlouvu a ve kterém si nájemce bude uspokojovat svoji bytovou potřebu ve smyslu tohoto zákona. Z pohledu OZ je lhostejné, zda se jedná o byt, dům, či jiný prostor. Zákonná ochrana bydlení směřuje k ochraně skutečné potřeby nájemce, nikoliv k ochraně veřejnoprávního statusu určitých prostor.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že strany jsou oprávněny uzavřít smlouvu o nájmu bytu i když předmětem nájmu bude prostor dle veřejného práva určený k jinému účelu než k bydlení, popřípadě k bydlení nevhodný anebo zdravotně závadný. Pronajímatel není oprávněn zpochybňovat platnost takto uzavřené nájemní smlouvy (viz §2236 odst. 2 OZ– dané zpochybnění by mohlo být nájemci na újmu), což ale neplatí pro nájemce. Ten může nájem okamžitě vypovědět z důvodu, že předaný předmět nájmu není právně nebo fakticky způsobilý k obývání a je tedy nepoužitelný k danému účelu.
Rizika daného postupu (možnost veřejnoprávního postihu například podle § 178 odst. 1 pís. g StavZ: „Fyzická osoba se dopustí přestupku tím, … …že užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím,“) nese pronajímatel a není možné tato rizika jakkoliv přenášet na nájemce 2)§ 2236 odst. 2 OZ „Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Pokud si strany sjednají nájemní smlouvu k nebytovému prostoru za účelem bydlení, bude se jednat o platnou smlouvu o nájmu bytu a budou se na ni vztahovat veškerá ustanovení § 2235 a násl. OZ. §2236 odst. 2 je vlastně jiným vyjádřením zásady uvedené v § 1 odst. 1 věta druhá OZ: „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.“ Cílem těchto ustanovení je ochrana zájmu nájemce před neodůvodněnou ztrátou bydlení.
Až praxe ukáže, zda se orgány veřejné moci budou zabývat užíváním nebytových prostor pro bydlení v rozporu se stavebním zákonem a kdo bude účastníkem řízení – zda jím bude přímo pronajímatel (který sice prostory nevyužívá, ale užívání daného typu umožňuje) nebo nájemce, který na základě postihu získá regresní nárok na náhradu škody od pronajímatele.

Share

References   [ + ]

1. jak jsme ji mohli například najít výslovně v §2 odst 1. zákona 72/1994 – o vlastnictví bytů: „Pro účely tohoto zákona se rozumí …bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení…“ či nepřímo ve stavebním zákoně
2. § 2236 odst. 2 OZ „Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci
Příspěvek byl publikován v rubrice Právo se štítky a jeho autorem je akirfa. Můžete si jeho odkaz uložit mezi své oblíbené záložky nebo ho sdílet s přáteli.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *