Podnikání v bytě

Pronajímatel nově nemůže omezit právo nájemce v bytě podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Jedná se o vyjádření skutečnosti, že výdělečná činnost (ať už zaměstnání, podnikání, či jiná činnost) je pevnou součástí nájemcova života a není možné na něm požadovat, aby se jí nevěnoval ve svém domově. Touto problematikou se zabýval již za platnosti zákona 40/1964 Sb. Nejvyšší soud ve svém usnesení 28 Cdo 964/2008 ze dne 15.5.2008 ve kterém stanovil podmínku , že výdělečná činnost v bytě je možná pokud “…neobtěžuje vlastníka ani nájemce nad přiměřenou míru…“. Oproti tomu ustanovení § 2255 odst. 2 OZ. Stanoví: „Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat“ U formulace „zvýšené zatížení pro byt nebo dům“ je potřeba se zastavit. Je  jasné, že některé výdělečné činnosti nebudou zatěžovat vůbec – jedná se například o tvůrčí činnost (ateliér v místě bývalého pokoje pro hosty atp.), nebo IT profese (programování, tvorba grafických, progaming apod.). 1)U těchto činností bychom se v rámci argumentace ad absurdum mohli bavit například o zvýšených nárocích na elektrickou rozvodnou síť v případě potřeby kvalitnějšího osvětlení pro ateliér, provozu serveru a s tím spojenou klimatizaci atp. – zvýšení nároků či opotřebení bytu nebo domu je však v těchto případech na hranici poznatelnosti a nemělo by být bráno v úvahu.
Primárním účelem bytu musí zůstat bydlení a daná výdělečná činnost bude menšinovým využitím bytu – toto je vyjádřeno spojkou „i“ v druhém odstavci zmíněného paragrafu.2)ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-. Komentáře Wolters Kluwer. ISBN 9788074783692. svazek 5. strana 1217 odst 7
Problematičtější je situace v okamžiku, kdy je pro řádný provoz výdělečné činnosti nutné, aby nájemce navštěvovali jeho klienti, nebo když tato výdělečná činnost produkuje emise. Ohledně návštěv klientů by se mohlo jednat například o psychoterapeutku provozující svou praxi ve volném pokoji – denně ji navštíví čtyři klienti a zvýšená zátěž pro dům spočívá ve více cestách po schodech nebo ve výtahu. Ačkoliv se jedná jen o drobný zásah do života domu , už v důvodové zprávě k OZ Se dočteme že:“…Není ale možné, aby z výkonu podnikatelské činnosti plynulo zvýšené zatížení pro byt nebo dům, ať už v podobě množství osob, nebo hluku, prachu, pachu apod….3)ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. ISBN 978-80-7208-922-2. Tudíž bychom měli dovodit, že už zvýšený pohyb cizích osob dovolen není. Na druhou stranu množství soukromých návštěv v zákoně regulováno není a zatížení jimi způsobované může být totožné. Nedává tedy smysl, aby prostý průchod klientů přes chodbu nebo schodiště domu zakládal zvýšenou zátěž pro byt nebo dům.4)Ad absurdum se zde můžeme bavit o zvýšeném opotřebení schodiště, nebo větší spotřebě elektrické energie a opotřebení výtahu. Tu samou otázku bychom museli i řešit s každým rozumným majitelem psa chovaného v bytě, který ho několikrát denně venčí a tudíž s ním prochází po chodbě či schodišti, nebo užívá výtah. Vzhledem k tomu že ustanovení o chovu zvířete v bytě obsahuje i možnost požadování zvýšených úhrad v důsledku zvýšení nákladů na údržbu, mělo by toto pravidlo platit analogicky.
Důvodová zpráva výslovně zmiňuje, že provoz advokátní kanceláře, notářského či exekutorského úřadu v bytě považuje za vyloučený.5)tamtéž Je zřejmé, že v případě většího množství osob se jedná o zvýšené zatížení pro byt i dům, každý den by docházeli do zaměstnání zaměstnanci a je těžké si představit, že by bylo možné v bytě současně z větší části bydlet a jen okrajově provozovat notářskou nebo exekutorskou praxi. V případě advokacie však může být situace jiná. Již z názvu plyne, že se nejedná o provoz s povahou úřadu, ale spíše o výkon práce osobní (můžeme se setkat i s názory, že advokát je jen velmi specializovaný živnostník nebo řemeslník). Není výjimkou, že advokacii vykonává více členů v rodině – rodič a dítě, sourozenci, manželé, nebo že advokát vykonává svou práci samostatně bez zaměstnanců. Proč by jim tedy mělo být znemožněno vyčlenit si z většího bytu jednu místnost jako pracovnu a tam poskytovat svoje služby? Obzvláště jedná-li se o advokáta, který obvykle za klienty na jednání dochází a přijímá klienty v kanceláři jen zřídka. Zatížení pro byt či dům by v tomto případě bylo srovnatelné se zatížením způsobeným výše zmíněnou terapeutkou, nebo majitelem psa.
Pro zajímavost dodávám, že například podle studie provedené na 2000 párech zveřejněné v US deníku Daily6)Looking for love? Try the office! Relationships that begin in the workplace most likely to result in marriage. DailyMail [online]. [cit. 2017-06-01]. Dostupné z: http://www.dailymail.co.uk/femail/article-2437181/Relationships-begin-workplace-likely-result-marriage-new-study-reveals.html mail se v práci potká 14% budoucích manželů což při 13273 advokátů a advokátních koncipientů (data ČAK z roku 2013)7)INDRUCHOVÁ, Eva. Statistická komparace advokátní profese ve vybraných evropských státech. Bulletin advokacie : stavovský časopis české advokacie [online]. [cit. 2017-06-01]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/statisticka-komparace-advokatni-profese-ve-vybranych-evropskych-statech?browser=full by mohlo činit přibližně 929 manželství mezi advokáty (a advokátními koncipienty).
V článku „Podnikání v bytě (§2255 odst 2 OZ) v souvislostech“, se Stanislav křeček přimlouvá za co nejextenzivnější výklad tohoto ustanovení: “Nechápu dobře, proč by množství osob, před níž důvodová zpráva varuje, mělo pro byt nebo dům představovat zvýšené zatížení právě jen pro práci nebo podnikání v bytě, když takové „množství osob“ může navštěvovat byt i jiného nájemce, který zde nepracuje a žádné omezení jej z tohoto důvodu nepostihuje.8)KŘEČEK, Stanislav. Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech Bulletin advokacie : stavovský časopis české advokacie. 2014, číslo 10/2015, 56-58. ISSN 12106348.12106348.
V případě např. hlukových emisí je náročné představit si míru, která by byla schopná zatížit byt nebo dům (síla vibrací nutných např. k opadání omítky nebo narušení nosné konstrukce domu je značná) – zákonodárce zde zjevně myslel na zatížení dle rozsudku 28 Cdo 964/2008 “…neobtěžuje vlastníka ani nájemce nad přiměřenou míru…“. 9)rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn.: 28 Cdo 964/2008 ze dne 15.5.2008 Neboli zákonodárce chtěl připomenout obecné pravidlo, že nájemce je povinen nerušit a neobtěžovat ostatní uživatele domu. Nedává smysl, proč by se zrovna na výkon výdělečné činnosti v bytě vztahovala jiná pravidla než na jeho běžné užívání – rušit či obtěžovat může i uživatel bytu který v bytě nepracuje ani nepodniká.

Share

References   [ + ]

1. U těchto činností bychom se v rámci argumentace ad absurdum mohli bavit například o zvýšených nárocích na elektrickou rozvodnou síť v případě potřeby kvalitnějšího osvětlení pro ateliér, provozu serveru a s tím spojenou klimatizaci atp. – zvýšení nároků či opotřebení bytu nebo domu je však v těchto případech na hranici poznatelnosti a nemělo by být bráno v úvahu.
2. ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-. Komentáře Wolters Kluwer. ISBN 9788074783692. svazek 5. strana 1217 odst 7
3. ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. ISBN 978-80-7208-922-2.
4. Ad absurdum se zde můžeme bavit o zvýšeném opotřebení schodiště, nebo větší spotřebě elektrické energie a opotřebení výtahu.
5. tamtéž
6. Looking for love? Try the office! Relationships that begin in the workplace most likely to result in marriage. DailyMail [online]. [cit. 2017-06-01]. Dostupné z: http://www.dailymail.co.uk/femail/article-2437181/Relationships-begin-workplace-likely-result-marriage-new-study-reveals.html
7. INDRUCHOVÁ, Eva. Statistická komparace advokátní profese ve vybraných evropských státech. Bulletin advokacie : stavovský časopis české advokacie [online]. [cit. 2017-06-01]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/statisticka-komparace-advokatni-profese-ve-vybranych-evropskych-statech?browser=full
8. KŘEČEK, Stanislav. Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech Bulletin advokacie : stavovský časopis české advokacie. 2014, číslo 10/2015, 56-58. ISSN 12106348.12106348.
9. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn.: 28 Cdo 964/2008 ze dne 15.5.2008
Příspěvek byl publikován v rubrice Právo se štítky a jeho autorem je akirfa. Můžete si jeho odkaz uložit mezi své oblíbené záložky nebo ho sdílet s přáteli.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *